전/월세 들어갈때 우선적으로 알아야할 최우선 변제(주택임대차 보호법)

최우선 변제란?

최우선변제권은 요건을 갖춘 임차권은 물권과 동등하게 권리 효력 발생일의 선후를 따져 순위대로 경매 매득금에서 배당을 받을 수 있는 것을 말한다.
만일 순위가 늦으면 우선변제권으로도 전혀 배당을 못 받을 수 있다.
최우선변제권으로배당에 참여하려면 낙찰 기일까지 배당 요구를 하여야하며, 대항력 있는 임차권이라 하더라도 계약서 확정일자가 늦거나, 안되어 있으면 배당에 있어서는 매우 불리하므로 배당을 포기하고, 낙찰인에게 인수시켜 대항력을 주장하는 길을 택해야 할 것이다.
대항력 있는 임차권자가 배당 요구를 하였는데 배당 수령액이 보증금에 미달하는 경우는 임차권이 소멸되지 않고 낙찰인이 인수하게 되며, 추후에 부족한 보증금을 낙찰인에게서 반환 받을 수 있다.
즉 나머지 보증금 전액을 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 된다.


*여기서 대항력(對抗力)은 임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 말한다.
이는 부동산의 소유주가 바뀔 때 세입자를 아무 보상 없이 쫓아낼 수 있는가에 대한 문제로, 세입자가 가장 신경써야 하는 문제임과 동시에 부동산 경매에서 가장 많이 쓰이는 법률용어 중의 하나이다.

최우선 변제 기준

국토교통부에 따르면 현행 주택임대차보호법상 최우선 변제를 받을 수 있는 보증금 기준은 서울 1억5000만 원 이하, 세종과 경기 용인‧김포시 등 수도권 과밀억제권역 1억3000만 원 이하다. 해당 기준에 적합하면 서울에선 가구당 5000만 원, 수도권 과밀억제권역에선 4300만 원을 받을 수 있다.


*최우선 변제 대상자인 임차인의 거주지가 경매로 나왔다면?
1)전세 1.5억 오피스텔 임차인
—->최악의 경우, 5천만원 돌려 받음
2)월세 3000/60 원룸 임차인
—->5천만원 까지는 보장, 3천만원 다 돌려받을수있음

최우선 변제 요건은?

1.보증금이 규정금액 이하
2.해당주택을 실제로 점유해야함
3.전입신고
1)경매개시결정 전까지 해야함
2)배당요구 종기일까지 전입 유지 필수
4.배당요구 종기일 전에 배당요구 해야함
확정일자는 필요x