부동산-부동산 경매 필수 용어

부동산 경매 용어

1.지상권

지상권(地上權)이라고 함은 타인소유의 토지에 건물 기타 공작물 또는 수목을 소유하기 위하여 토지를 사용하는 권리이다.(대한민국 민법 제279조, 일본 민법 제265조)
다시 말해 타인의 소유권을 제한해서 토지를 일면적으로 지배하는 용익물권이다.
지상권은 토지소유자와 지상권자 사이의 설정계약(지상권의 설정을 목적으로 하는 물권적 합의)과 등기에 의하여 취득된다.
지상권은 부동산의 사용가치를 독점적으로 지배하는 것을 내용으로 하는 용익물권이라는 점에서 지역권 및 전세권과 공통되나, 건물 기타 공작물이나 수목을 '소유'하기 위하여 타인의 토지를 사용한다는 점에서 소유를 목적으로 하지 않는 지역권이나 전세권과 다르다.
민법은 임대차와 더불어 타인의 토지를 이용할 수 있는 권리로서 지상권을 예정하고 있다.
그러나 실제로 임차권이 주로 활용되고 있고 지상권은 임대차에 비하여 토지소유자의 권리를 매우 크게 제약하므로 지상권이 설정되는 예는 적다.
토지를 담보로 제공하는 경우에 소유권이전청구권보전을 위한 가등기 또는 저당권설정등기와 함께 지상권설정등기가 자주 행하여지는 것을 발견할 수 있는데, 이는 담보권설정자가 그 지상에 건물을 축조하는 것을 방해할 목적으로 설정되는 것으로서 제도의 목적 자체에 부합되는 기능은 아니다.

2.법정 지상권
법정지상권(法定地上權)은 법적으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 될 경우, 토지와 건물의 소유자 간에 토지 이용권에 대한 분쟁이 발생될 수 있는데, 이러한 문제를 해결하기 위해 건물 소유자에게 법률상 토지를 이용할 수 있도록 하는 취지로 제도화 된 것이다.
대한민국에서는 영미권과 달리 토지와 건물의 소유권이 별개라는 점에서 생긴 제도이다.
이 제도의 존재이유는 건물이 철거됨으로써 생길 수 있는 사회 경제적 손실을 방지하려는 공익의 실현이다.
민법 규정상의 법정지상권으로는 전세권에서의 법정지상권과 저당권 실행 경매시의 법정지상권이 있다.
한편, 매매 등의 원인으로 건물 소유자와 토지 소유자가 달라진 경우에 관습법상 법정지상권이 판례상 인정되고 있다.


3.관습법상 법정 지상권
관습법상 법정지상권은 대한민국에 있어서, 매매 등의 원인으로 건물 소유자와 토지 소유자가 달라진 경우에 판례상 인정되고 있는 법정지상권을 말한다.
관습상의 법정지상권은 한국 민법이 토지와 건물을 별개의 독립한 부동산으로 인정하면서도, 지상물은 토지에 따른다는 로마법언에 입각한 용익권체계를 답습함으로써 발생하는 간극의 조화를 꾀하기 위한 판례법상의 제도이다.