부동산-주택경매 필수용어 2

주택경매 용어

1.채권자:돈을 빌려준 사람
채무자:돈을 빌린 사람


2.경매
1)임의경매
임의경매란 저당권, 질권, 유치권, 전세권, 담보가등기 등 담보물권을 가지고 있는 권리자가 신청해서 실행되는 경매 이다.
즉 임의경매는 물권을 가지고 있는 사람에 의해서 신청이 되기 때문에 ​특별히 집행권원이 필요하지 않는다.  
이 경우에는 소송으로 승소판결 없이도 (쉽게 말씀 드리면 승소판결문이 없이도 바로 경매를 할 수 있다는 의미) 아주 전형적인 예로 은행에 돈을 빌리고 저당설정했는데 은행에 돈을 안 갚은 경우 은행이 아파트를 경매에 넘기는 경우가 있다.

2)강제경매
강제경매는 채권자가 자신의 채권을 변제 받을 수 있다는 것을 증명하는 집행권원이 있어야 된다.
이 집행권원에 기해서 신청하는 경매를 의미한다.
일반적으로 판결문을 받아서 하는 경매를 말한다고 보시면 쉽게 이해가 될 것이다.
대표적인 집행권원으로 확정판결(이행판결문)이 있다.
그 외에 화해조서, 이행권고결정문, 지급명령결정문,
약속어음 공정증서 등이 있으며 강제경매는 이와 같은 집행권원을 가지고 신청해야 한다.

예를 들어 A가 B에게 돈을 빌렸고A가 돈을 갚지 않자 B는 A를 상대로 소송을 제기했다.
B는 소송에서 승소하였고 B는 이 승소한 판결문을 가지고 A가 가지고 있는 주택에 대해서 경매를 신청할 수 있다.
이러한 경매를 강제경매라고 하는 것이다.반면 임의경매는 따로 집행권원이 필요하지 않다.

3.저당권
저당권(抵當權)은 담보물권의 일종으로서 채권자가 채무자 또는 제3자(물상보증인)의 채무담보로서 제공한 부동산 또는 부동산물권(지상권·전세권)을 인도받지 않고 다만 관념상으로만 지배하여 채무의 변제가 없는 때에 그 목적물로부터 우선변제를 받는 권리를 말한다(대한민국 민법 제356조)
저당권은 약정담보물권으로서 금융을 얻는 수단이 되고, 투자의 매개수단이 되고 있다. 저당권은 목적물의 점유를 이전하지 않고, 그 설정자가 여전히 물질적인 이용을 할 수 있다는 점에서 질권과는 근본적으로 다르다.
즉, 저당권은 목적물의 그 가치(교환가치)만을 객체로 하는 권리이므로 저당권은 질권과는 달리 목적물의 점유가 채권자에게로 이전되지 않고 목적물의 소유자(채무자)가 그 목적물을 자기 점유하에 그대로 직접 사용·수익하면서, 그것을 담보로 하여 융자를 받을 수 있는 길을 열어 준다는 특색이 있다.
말하자면 저당권은 저당물의 사용가치가 아니라 교환가치를 목적으로 하기 때문에 저당권은 영업자금을 획득하기 위한 수단으로서 점점 그 본령(本領)을 발휘하여 금융자본의 활약에 불가결한 제도이다.
또 저당권은 질권 설정이 불가능한 경우에도 담보제도로서 이용될 수 있다. 이러한 점에서 저당권은 질권보다 우월한 지위를 갖게 된다.
저당권은 원칙적으로 동산에 대해서는 설정할 수 없고, 또 설정되는 경우에도 그 실행절차가 비교적 번잡하기 때문에 금융기관에 의한 대출 이외에는 잘 이용되지 않고 있는 실정이다.
사금융에서는 오히려 변칙담보제도(예컨대, 가등기담보·양도담보·재매매의 예약·환매 등)가 많이 이용되고 있다.


4.근저당

근저당(根抵當, collateral)은 계속적인 거래관계로부터 장래 생기게 될 다수의 불특정 채권을 담보하기 위하여 담보물이 부담하여야 될 최고액을 정하여 두고 장래 결산기에 확정하는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 저당권을 말한다.
장래의 채권의 담보이기는 하나 특정된 단일의 채권을 담보하는 것이 아니라, 증감 변동하는 일단의 불특정채권(不特定債權)을 최고한도 내에서 담보하는 점에 특색이 있다.
근저당은 은행과 그 거래처간의 계속적 신용관계나 객주(客主), 도매상과 소매상간의 계속적 물품 공급관계에서 생기는 여러 채무를 일괄하여 담보하기 위하여 관행으로 인정되어온 것인데, 판례는 한때 근저당이 저당권의 부종성(附從性)의 원칙에 반하는 것이라 하여 이것을 무효로 했었으나, 거래계(去來界)의 필요를 억압할 수 없어서 결국 이의 유효를 선언하였고, 학설도 이를 인정하게 되었으며 민법은 명문으로써 이를 인정하기에 이르렀다(민법 357조)..
이와 같이 근저당은 저당권의 부종성이론을 완화하여 인정된 제도이지만 장차 증감변동하는 일단의 불특정의 채권을 담보하는 점에서 단순한 장래의 채권을 담보하는 저당권과 다르다.
근저당은 장래 증감·변동하는 채권을 담보하는 것이다.
이러한 증감변동의 원인은 그 원인관계인 당좌대월계약, 어음할인대부계약, 상호계산계약, 계속적 매매계약 등 계속적 계약관계에서 발생한다.
( 근저당은 결산기에 있어서 일정 한도액까지 담보하는 것이다.
결산기는 근저당의 기본이 되는 계속적 계약관계에 의하여 정하여지는 것이 보통이지만, 근저당 설정계약에서 특별히 정한 것이 있으면 이에 의한다.
( 근저당은 일정 한도액을 담보하는 것이므로 거래 중에 피담보채권이 최고액을 넘거나 또는 변제·상계로 인하여 0으로 되더라도 담보물권의 부종성에 의해 근저당이 소멸하는 것이 아니고 마지막 결산기에 있어서 존재하는 채권을 한도액까지 담보하게 된다.
근저당이라는 뜻과 채권의 최고액을 등기하여야 한다(부등 140조 2항).
그러나 근저당의 존속기간의 등기는 반드시 필요한 것은 아니다.
소정기간이 만료되거나 계속적 거래관계가 종료하면 채권액이 인정되고 근저당권자(根抵當權者)는 우선변제(優先辨濟)를 받을 수 있게 된다.
그 효력은 보통의 저당권과 다르지 않으나, 비록 채권액이 많더라도 약정된 최고액 이상의 우선변제권이 없음은 말할 것도 없다.

5.압류

압류(押留)는 민사소송법 상 집행기관에 의해 채무자의 특정재산에 대해 사실상 또는 법률상의 처분이 엄금되는 강제집행으로 유체동산은 점유나 봉인, 채권과 그 밖의 재산권은 압류명령, 선박 또는 부동산은 강제경매 개시결정이나 강제관리 개시결정에 의해 실행된다(대한민국의 민사집행법 제189조, 제223조, 제251조).
형사소송법상 점유취득과정 자체에 강제력이 가해지는 경우로 물건의 점유를 취득하는 강제처분인수의 일종이다.
행정법상으로는 국세징수법상 국세체납처분의 1단계로서의 체납자의 재산압류를 가리킨다.

6.가압류
가압류(假押留, 영어: provisional seizure/attachment)란 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 강제집행이 곤란하게 될 때 미리 채권에 대해 동산이나 부동산에 대해 압류하여 미래의 강제집행을 가능케 하기 위한 제도이다.
가압류 명령은 제소명령에 의해 설정된 기간이 지났거나 사정변경이 있는 경우 또는 담보의 제공이 있을 시 채무자의 신청에 의해 종국판결로써 취소될 수가 있다.
가처분(假處分) 또는 가정적 처분은 민사집행법상 강제집행을 보전(保全)하기 위해 법원이 행하는 일시적인 명령으로, 가압류와 함께 규정되어 있는 제도이다.
금전채권을 제외한 채권의 집행보전을 위해 이용되며, 특정물채권의 집행보전을 위한 다툼의 대상에 관한 가처분과 권리의 보전을 위한 임시의 지위를 정하기 위한 가처분의 두 가지로 나뉜다.
권리자의 신청에 의하여 절차가 개시되면, 법원이 가압류절차에 준하여 가처분명령을 할 것인가를 심리하는 가처분명령절차를 거쳐 가처분명령이 발령된다.
종전에는 판결로 재판하는 경우도 많았으나, 현행 민사집행법은 모든 경우에 결정으로 재판하도록 하고 있다.
가처분명령에 대해서는 이의신청 이외에 여러 가지의 취소신청으로 불복할 수 있으며, 이와는 별도로 부동산과 같은 재산을 대상으로 하는 경우에는 가처분명령을 집행하여야 하는데, 그 방법으로서 등기부에 기재되면 효력이 발생한다.
예를 들어, 처분금지 가처분과 같은 경우, 소유자는 이에 반하여 처분을 할 수 없으며, 이에 반한 처분은 가처분권리자에 대항할 수 없다.
이러한 효력은 강제집행에 의하여 처분이 된 경우에도 같다.